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莫把主题公园当作房企投资附属物!

日期: 2019-12-10
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随着市场需求扩大和越来越多的地产商投资涌入,主题公园规模将进一步扩张,而规模快速扩张势必会形成优胜劣汰的竞争局面,有望实现中国主题公园发展质量的迭代升级。

莫把主题公园当作房企投资附属物!

根据中国主题公园研究院日前发布的数据,随着市场需求扩大和越来越多的地产商投资涌入,主题公园规模将进一步扩张,而规模快速扩张势必会形成优胜劣汰的竞争局面,有望实现中国主题公园发展质量的迭代升级。

当前,主题公园发展呈现“群雄逐鹿”的特点,资本角逐呈现白热化的趋势。与欧美国家的主题公园发展相比,中国的主题公园投资主体较为特殊,文旅地产成为主题公园投资的中坚力量。大型主题公园运营商过去只有华侨城、长隆、华强方特等少数几家,近年来,万达、恒大、保利、世茂、佳兆业、中弘、融创中国、新华联、雅居乐等多家房企纷纷进军该领域,主题公园成为房企转型和追逐利润的增长极。

从经济学的视角而言,房企资本青睐主题公园市场主要来自需求和供给两个方面。

需求角度而言,首先,居民消费习惯的改变和消费能力的提高为主题公园发展提供外部的驱动力。其次,城市交通发展的便捷扩大了休闲娱乐的空间范围。最后,主题公园的“旅游+休憩”复合型产业特点,大大增强了居民和游客对主题公园的需求。从目标市场的定位来看,我国主题公园根据其投资的规模,市场半径的覆盖范围不同,既有如华侨城、长隆这样吸引全国游客的作为旅游目的地重要吸引物的主题公园存在,也有针对服务于城市居民,乃至周边社区居民的单体主题公园的存在。一个成熟的主题公园可以通过客源群体的有效组合来避免季节性的波动。以美国奥兰多为例,该城市被称为主题公园之都,整个城市就聚集了不同种类的100多家主题公园,迪士尼在该城市一共投资了4个不同文化主题的园区。该市的主题公园不仅成为海外和美国本土游客的旅游吸引物,更重要的是成为市民日常周末休憩的娱乐休闲场所。

从供给方角度来看,地产转型也是促使主题公园出现井喷式投资现象的诱发因素。中国地产已经走过了传统的拿地盖楼的投资驱动型增长方式,房企纷纷转型,以改变传统的以获取土地为中心的盈利模式。其中,“旅游+地产”的资本运作模式备受房企的青睐。该模式是通过高收益的房地产业为高投入、高投资的旅游项目或主题公园提供稳定的资金保障和风险规避,而成功的旅游产业或者主题公园的投资则可以带动当地就业、刺激消费,形成商店、医院和配套社区。

笔者认为,房企投资主题公园具有先天的资本优势,“公园+地产”是主题公园发展的一种有效的盈利模式。通过地产销售来反哺主题公园的投资和经营,也是国内主题公园发展过程中常见的现象。对于动辄上千亩的投资项目,大多主题公园在开发上采用“地产反哺商业”的模式,通过地产获得资金回收再分期对主题公园项目进行投资。近年来,随着地产政策的紧缩,该模式也面临着重资本的挑战。

值得一提的是,房企投资主题公园饱受“目的不纯”的诟病。前些年,国内某些大型企业为了逃避房地产调控政策,就是以建设主题公园为名迂回圈地,最终投资于房地产项目。也就是说,有相当一部分主题公园建设并不是把主题公园作为投资为首要目标,而是当成房地产赚取巨额利润的陪衬和工具、企业取得低价土地的敲门砖,圈地成为企业对主题公园项目启动真正的动力,这样主题公园自然地也就淡出企业经营内在目标视线之外,结果,企业为了迫切地能够成功圈地,就疯狂扎堆于主题公园领域。本来主题公园建设是个独立的有广阔前景的投资领域,但在圈地强大动力机制中却变为投资附属物,主题公园投入与建设的目标被扭曲了。

近年来,国家连续出台了规范主题公园建设的政策,特别是去年4月9日由国家发展改革委、住房城乡建设部等5部委联合印发的《关于规范主题公园建设发展的指导意见》提出,要防止一哄而起、盲目发展、重复模仿、同质化竞争,防范地方债务、社会、金融等风险;要严控房地产倾向,对拟新增立项的主题公园项目要科学论证评估,严格把关审查,防范“假公园真地产”项目之后,主题公园的建设更加规范化。

发展主题公园并非只为了圈地,而是要成为当地经济发展的真正引擎。如果能够合理地将主题公园与房地产协同开发,不仅可以刺激当地经济发展,也可以提高市民的休闲生活品质,构建与人为本的和谐社会。因为主题公园确实有投资大、回收成本周期长等问题,在经营过程中还需要不断地更新游乐项目等,如果能够通过建设主题公园拉动地方经济发展的话,主题公园+地产的模式可以形成新的发展方向。

笔者认为,在未来很长一定时间内,房企投资主题公园的热度将只增不减。首先,主题公园产品的多元化,平衡了长短期的投资收益。主题公园的投资额较大,回收期较长,尽快盈利可以缓解资金的压力。其次,自主创新能力是主题公园得以盈利的关键。未来,投资方会重归理性,通过市场的摸索,也会形成适合中国国情的运营管理模式,而拥有自主创新能力将成为房企成功投资主题公园的一个关键要素。最后,房企投资主题公园必须要精准定位。根据当地区位经济发展的实际情况,进行合理的配套投资,是主题公园生存的保障。

诚然,房企在发展主题公园上具备资本的优势,但是也存在着“地产+主题公园”发展模式单一的缺陷,不易满足我国消费者多元化的需求。资本合作或是未来主题公园发展的优势。通过协同合作可以促进主题公园的多元化发展,房企应当与不同的资本合作形成核心竞争力,比如与娱乐产业、传媒产业、演艺产业、农业等结合,整合各方优势形成不同特色的主题公园业态。同时,房企在投资主题公园上,不能一味地重资产,轻资本重文创也是发展的一个方向。

文章来源:中国旅游报报——林焕杰、李彬

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